Nhà quản lý xác nhận chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận chức năng ở lâu dài (cư trú) cho officetel, trong khi các chuyên gia cho rằng sản phẩm “lai” này được dùng vào mục đích nào hiện vẫn chưa có thống kê hay giám sát chặt chẽ là một kẽ hở.

Officetel chỉ được sở hữu 50 năm trên đất sử dụng lâu dài

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – Nguyễn Trần Nam cho rằng công trình cùng được xây dựng trên khu đất có quyền sử dụng lâu dài nhưng căn hộ tầng trên được sở hữu vĩnh viễn, căn hộ kết hợp với văn phòng (officetel) tầng dưới sở hữu có thời hạn là điểm còn bất cập. Chuyên gia này đã kiến nghị với đại diện Bộ Xây dựng về việc xem xét cấp quyền sở hữu lâu dài cho căn hộ văn phòng. Thực trạng hiện nay, các căn hộ officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm.

Cơ sở để ông Nam đưa ta đề xuất này là cùng một công trình phức hợp xây dựng trên khu đất được cấp quyền sử dụng đất lâu dài thì thời gian sở hữu tài sản cũng cần phải đồng nhất, nếu không sớm giải quyết, mâu thuẫn này có thể dẫn đến phát sinh tranh chấp. Ví dụ, khi công trình xuống cấp cần xây mới, tài sản gắn liền với đất sở hữu lâu dài vẫn đảm bảo quyền lợi. Tài sản gắn liền với đất sở hữu có thời hạn (50 năm) sẽ được tính toán ra sao là một bất cập cần phải lường trước.

4-mau-thuan-khi-dau-tu-can-ho-officetel

Mô hình căn hộ văn phòng officetel đang tạo nên nhiều luồng quan điểm trái chiều về việc vận hành, phát triển và cả tính pháp lý của sản phẩm.

Officetel không có chức năng cư trú nhưng không thể cấm ở

Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất lành, Nguyễn Văn Đực đặt vấn đề, hiện nay officetel có được dùng làm văn phòng không, hay chỉ dùng để ở, tỷ lệ sử dụng đúng mục đích trên thực tế ra sao vẫn chưa có đáp án cụ thể. Song, theo khảo sát sơ bộ của chuyên gia này, có không ít trường hợp dùng officetel làm nhà ở dài hạn và cả văn phòng, lách qua khe cửa hẹp của Luật Nhà ở về việc cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích khác. Nguyên nhân người mua dùng officetel để ở là cùng một dự án, căn hộ (có chức năng cư trú hợp pháp) có giá bán rất cao trong khi căn hộ officetel lại được chào giá rẻ hơn, do diện tích luôn nhỏ hơn mà lại tích hợp được nhiều chức năng.

Theo ông Đực, nguy cơ lách luật dùng căn hộ officetel để làm nhà ở ngày càng hiển hiện vì sự khác biệt giữa cư trú và lưu trú chỉ là sổ hộ khẩu và chưa được cơ quan chức năng giám sát chặt. Với vai trò là công dân trong đô thị phát triển, ông Đực phản đối căn hộ officetel vì lo ngại quá tải hạ tầng. Tuy nhiên, với vai trò là doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia này ủng hộ officetel vì sản phẩm này diện tích nhỏ, giá rẻ, đa chức năng, dễ bán. Ngoài ra 3, chức năng của officetel tại các dự án cũng chưa được thống nhất, có nơi cấp cho vừa ở vừa làm văn phòng, có nơi không cho phép dùng làm nhà ở cũng là một thực tế đầy mâu thuẫn hiện nay.

Officetel tiềm ẩn nguy cơ 

Tổng giám đốc một Công ty bất động sản có trụ sở tại khu Nam TP HCM cho biết, dòng sản phẩm officetel trên thực tế là một sản phẩm lợi dụng kẽ hở của luật để hợp thức hóa việc tăng hệ số sử dụng đất của công trình nhà ở. Điều này vốn bị xét nghiêm ngặt nhằm tránh kịch bản quá tải hạ tầng. Các hệ số này đảm bảo người sử dụng trên mỗi m2 công trình, gồm hệ thống cống, ống nước, lưu thông trong tòa nhà, lối thoát hiểm và cả hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh dự án được hợp lý.

Doanh nghiệp này nhận xét, một căn officetel trung bình chỉ rộng 35-45m2 nhưng mật độ người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó có thể dao động ở ngưỡng 3-5 người, khách đến giao dịch công tác tối thiểu 2-3 người nữa vị chi 5-7 người sử dụng không gian này. Như vậy, việc cung cấp điện, nước, thang máy, lối đi, nơi đỗ xe, hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho một căn officetel sẽ phải gồng gánh mật độ của 2-3 căn hộ diện tích lớn hơn. Trên thực tế, các dự án có văn phòng khi bố trí cũng phải tuân thủ mật độ, lưu lượng người, số chỗ ngồi trên mỗi m2. Trong khi đó, sản phẩm “lai” này gần như chưa tính đến khâu kiểm soát, có thể tạo thêm nhiều áp lực đè nặng hệ thống hạ tầng sau này.

Chưa có quy chuẩn riêng

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng do phát triển trước các quy phạm pháp luật, officetel chưa được quy định cụ thể về mặt pháp lý nên có thể xảy ra vướng mắc trong quá trình tạo dựng – phát triển, kinh doanh và vận hành. Sản phẩm này sẽ xây theo tiêu chuẩn nào: căn hộ hay văn phòng, hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.

Với căn hộ 45-50 m2 chỉ có khoảng 2-3 người ở, thiết kế cầu thang, thang máy phù hợp đáp ứng cho số lượng người ở theo tiêu chuẩn. Còn officetel thì 50m2 có thể đáp ứng cho 7-10 người ngồi làm việc. Theo các chuyên gia bất động sản, nếu cơ quan chức năng và các ban ngành không nhanh chóng ban hành các quy chuẩn, văn bản pháp lý cho sản phẩm “lai” này, những rắc rối phát sinh và cả tranh chấp trong thời gian tới sẽ rất khó lường.

Loại hình bất động sản mới với nhu cầu cao

Mô hình căn hộ – văn phòng (office-tel) – nơi có thể kết hợp làm việc, sở hữu và lưu trú – thực ra đã có mặt trên thế giới được khoảng 30 năm. Và Việt Nam theo xu hướng phát triển của kinh tế-xã hội đã dần du nhập loại hình bất động sản này vào các đô thị.

Mô hình Office-tel đang dần du nhập ở Việt Nam. Ảnh minh họa

Mô hình Office-tel đang dần du nhập ở Việt Nam. Ảnh minh họa

Office-tel xuất hiện nhiều nhất ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Dự báo đến cuối năm 2017, thị trường TPHCM có khoảng 8.000 căn. Tổng nguồn cung office-tel hiện tại ở Hà Nội cũng đã xấp xỉ 1.000 căn.

Theo thống kê của nhà tư vấn và nghiên cứu bất động sản Cushman & Wakefield, 40% khách hàng của dòng sản phẩm Office-tel là doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs), các công ty mới khởi nghiệp hay văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài tại Việt Nam. Chỉ từ 10-15% người mua có nhu cầu để làm nhà ở thuần túy. Số còn lại là mua để đầu tư cho thuê.

Tại TPHCM, nếu đi dọc các khu chung cư trên những trục đường chính ở trung tâm như Lê Lợi, Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Du hay Pasteur cũng đều gặp hiện tượng người dân sử dụng các tầng trệt để vừa làm văn phòng, vừa là nơi ở.

Nhìn rộng ra bối cảnh cả nước, cuộc vận động cho phong trào khởi nghiệp dường như đang khiến office-tel trở thành lối ra cho không ít startups khi tìm kiếm một chốn khởi đầu để đăng ký kinh doanh. Bởi ngay ở TPHCM, một mặt bằng văn phòng có thể dùng để tiếp đón, làm việc với bạn hàng, đối tác cho 1 doanh nghiệp nhỏ tầm vài ba nhân viên cũng “ngốn” mất của các startup từ 7-10 triệu đồng mỗi tháng. Đó là khoản chi phí không ít với các doanh nghiệp non trẻ. Nay nếu có thể hợp thức hóa tính chất pháp lý cho cả văn phòng và chỗ ở vào trong một loại hình căn hộ thì rõ ràng sự thuận lợi cho môi trường kinh doanh với các doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ là điều dễ dàng nhìn thấy.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nhà nước phải làm “bà đỡ”, “ươm mầm” cho loại hình này phát triển bằng cách nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, cho nó một cái tên ngang hàng với nhà, đất, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê.

Tuy nhiên, trong khi đông đảo doanh nghiệp bất động sản và các hãng tư vấn có liên quan đều nghiêng về hướng office-tel có thể là điểm sáng tích cực cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung thì vị đại diện cho bất động sản Đất Lành – ông Nguyễn Văn Đực lại cảnh báo nếu để office-tel lẫn trong khu căn hộ bình thường thì đối mặt nguy cơ người dân trong chung cư sẽ phản đối vì “bên nhà tôi có 3 người, còn nhà kia có tới 10 nhân viên làm việc, sử dụng hạ tầng chung chắc chắc nhiều hơn chúng tôi, nhưng bên ấy chỉ trả tiền quản lý theo cùng diện tích nhà như vậy là không công bằng”.

Ông Đực lập luận rằng các office-tel hiện nay là một loại “con lai” lai giữa nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại (NOTM). Diện tích thì của NOXH nhưng được mua bán như NOTM. Nếu “bật đèn xanh” cho office-tel khi chưa có khung pháp lý thì có thể đối mặt với nguy cơ cả người dân và doanh nghiệp sẽ trục lợi chính sách. Doanh nghiệp xin làm căn hộ office-tel để có được nhiều căn diện tích nhỏ, người mua nhà cũng đăng ký mua office-tel để đặt văn phòng, mở doanh nghiệp nhưng thật ra cũng lại dùng office-tel để ở.

Ngoài ra nếu quý khách có nhu cầu về dự án căn hộ Quảng Namdự án đất nền Quảng Nam vui lòng tham khảo tại đây.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *